誰でもできる？私の投資法とその考え方
投資の大半は、精神力の戦いだと思っています。うまくいっていると次第に高すぎるリスクをとってしまったり、単調な作業に飽きてしまったり。
したがって、想定利回りだけでなく、投資額、性格も含めて自分に合う方法を探すことが大切です。
現在私が行なっている投資方法を解説し、それぞれの投資法に対しての考え方をご説明します。
①米国株のオプション取引
一番エビデンスに基づく投資法であれば、こちらはおすすめです。
エビデンス上は、インデックス投資よりも優れたパフォーマンスを示します。
口座の開設などややハードルはありますが、条件が整えば、毎月単純作業を行うだけです。
※詳しくはKAPPA先生が書いているこちらの書籍がおすすめです。
しかし、毎月決まった銘柄の決まった価格を買い続けるという単調な作業が、私には耐えられませんでした。
「ETFよりもボラティリティの高い個別株の方がCFが増える」
そう考えてアリババ株に手を出したところで米中貿易問題が勃発。
あわや大損というところまでした。
本当は、スクリプトを書いて全自動化できていると良かったのでしょうが、私にはそのスキルも根気もありませんでした。
②FX自動売買（ループイフダン、トラリピ系）
私のおすすめはこちらです。
FXの自動売買は、バックテストこそ慎重に行いましたが、一度設定してしまうと後は完全放置でいいので私には楽でした。
また、毎月のキャッシュフローがマイナスになることが理論的にありえないため、慣れると気持ちの面でも余裕を持てます。
一方で、含み損が膨れ上がる可能性があるという欠点があります。今のように円安でレンジ相場であれば、含み損<決済益で済むので精神的には楽です。
しかし、今後相場が崩れて円高になると、含み損が増えて精神的にはしんどくなる方が多いでしょう。
私は、FX自動売買は不動産投資と同質だと考えています。
原資＝物件価格−融資額
決済益＝家賃収入
です。含み損は物件価格の下落と同様です。
こう考えると、修繕費、管理手数料のいらない物件なので、割安です。多少の含み損は物件価格の下落と同様ですが、FXは戻ることもあるのでじっくり待つことができます。
利回りは15%くらい狙えればいいと割り切ることも大切です。
ループイフダンなど証券会社関連のPR記事をみると、元手に対してリスクを取りすぎている方が多すぎます。
いまはレンジ相場なのでいいですが、これが崩れるとロスカットの阿鼻叫喚となる恐れもあります。リスクの取り方については注意してください。
また、こちらは後日書きますが、本当はアイネット証券などに任せきりにせず、自分でmt4を動かすほうが利益率があがるのでおすすめです。
③不動産投資
いま勉強中ですが、なかなか面白いです。
とはいえ、不動産はいちど買ってしまうと改善が難しい、つまり仕入れが命なので、まず買う前に入念な調査が必須です。
思い立ってから1、2年程度時間をかけることも大切でしょう。
私の場合も、ネットで物件を見るようになってから人脈を作り、実際に購入に至るまで3年程度かかりました。
人口減になろうとも、世帯数はしばらく増加します。
住宅購入派が減っていることも、大家業には追い風です。
まだまだチャンスが隠れていると考えています。
【書評】★★★★不動産投資の最大公約数がわかる本。最初に読むにはおすすめ
不動産投資の本のご紹介です。
書籍情報
タイトル：『1000年使える不動産投資最強成功術 失敗しない人だけが知っている不動産経営の定番』
1000年使える不動産投資最強成功術 失敗しない人だけが知っている不動産経営の定番
- 作者: アユカワタカヲ
- 出版社/メーカー: ごきげんビジネス出版
- 発売日: 2019/07/26
- メディア: Kindle版
- この商品を含むブログを見る
著者：アユカワタカヲ氏。不動産投資家、セミナーなどをよくされているようです。
感想
おすすめ（５点満点）：★★★★☆
おすすめです。
具体的な話は少ないですが、区分、一棟、戸建てすべてに共通するような話が書いてあります。
心構えやどのような意識で望むか、などのtipsは結構ためになります。
購入前の注意点
融資を受けるときには、繰り上げ返済の違約金を必ずチェックすべき。
面談時には
「不動産投資」「キャッシュフロー」「いずれ売却してキャピタルゲインを得たい」
これらがNGワード
物件の選定方法
DSCR (Debt Service Coverage Ratio) = NOI（償却前営業利益）÷借入金返済額
いわゆる返済比率の逆数にあたります。
これが1.2以上であるべきというのが銀行の考え方。
つまり、ローン返済額が家賃収入の5/6=83%以下であるべきということです。
戸建て投資などを勧める本では返済比率6割くらいを推奨しています。
リフォームなどの必要経費がどのくらいかかるかによって決めるのがいいのでしょう。
これは特に、高所得サラリーマンは知っておいたほうがいいでしょう。物件があまりよくなくても個人の与信で融資が引けてしまうので、クズ物件でも買えてしまいます。さらに、業者もそれを知っているので売りつけやすい状況です。
物件を定量的に評価できる方法を知っておき、いい物件のみを買いましょう。
購入後の注意点
管理会社の選び方
『一般的には、 100室以上の管理物件を抱えて、 95 パーセント以上を誇る会社が安心』
地震・火災保険
『区分マンションの場合は、もっとも安い火災保険で、一棟の場合は手厚い保険、また木造物件には地震保険に入り、鉄骨造、コンクリート造の物件には地震保険に入っていません。』
リフォーム代
『「家賃の３ヶ月分」か 「５千円× 24 = 12 万円 の少ないほう』が目安。
売却の心構え
『区分の場合は、１年程の時間的余裕を持って、一棟の場合は２～３年掛けて売るぐらいの精神的余裕を持つことが大切』
『区分の場合は、同じマンションでのこれまでの売買実績を調べてみましょう。仲介会社にお願いするとデータを集めてくれます。過去のデータから、一番高い価格での売却を目指してください。そして心の中で「最低でも○万円以上で売る」という目標のもと、交渉に臨んでください。』
【書評】勤務医に不動産投資は追い風。だがその前に読むべき本
不動産投資の悪徳業者にフォーカスして、その手口を書いた本。
特に、不動産投資でカモにされやすい高所得サラリーマンや医師などの士業の方にはおすすめです。
業界の８〜９割は悪徳業者だと言われています。
実際、そのとおりでしょう。
まず大切なのは、その物件の相場、空室状況は必ず確認すること。
現地に行けばどのような住民層が住んでいるか分かります。
さらにネットでも、楽待などで同じ物件があれば売り出し価格は少なくともわかります（成約価格ではないので、実際に取引される価格はもっと安いことに注意）し、SUUMOなどで賃貸情報を調べれば、賃貸を募集している、つまり空室がどのくらいあるか分かります。
ついでに家賃相場も分かります。
そうすれば、現在の価格、利回りがどのくらい楽観的なものかが分かります。
これは心理学でも明らかになっていますが、人間はあまりに多額だと思考が鈍り、節約、値切るなどの交渉をしなくなります。
なので、野菜の数十円は値切るのに、割高なマイホームはぱっと見ただけで買ってしまうのです。
不動産投資においては、まず不動産業者との関係づくりが大事です。
そして、最初の一軒をよく吟味して購入しましょう。
さらに、その一軒が想定されていたキャッシュフローを生まないのであれば、そこで不動産投資から手を引くべきです。
間違っても、損失をカバーするためにもう一軒という考え方はやめましょう。
家賃収入がいくら増えても、借入返済額がそれを上回っていればキャッシュフローはプラスになりません。すると返済に苦しむことになります。
巷の不動産投資サイトでは家賃収入○千万などという数字が舞い踊っていますが、その人達の本当のキャッシュフローは誰にも分かりません。
このブログを読む方々は若い方々でしょうから、キャッシュフローがマイナスになるようなら投資はおすすめしません。
家賃1億円で返済額1億2千万円よりも、家賃120万円で返済額100万円の投資の方が目指す姿です。
それを損切りができず、同じ業者からさらに質の悪い物件を買わされることになると、どんどん損失が膨らんでしまいます。
色々書きましたが、勤務医や高所得サラリーマンなどカモにされやすい方々にとっては追い風な相場であることも事実です。
特に、スルガ銀行が絡んだ物件に関しては、割安で市場に流れてくることもあるようです。
そのなかで、属性の高い方々は他の金融機関も安心して融資をつけやすいので、取引もスムーズにいきます。
ただあくまでも投資は自己責任だということを忘れずに。
業者は取引成立で儲けています。長期でコミットしてくれる業者はあまりいません。（長期でコミットとはいえサブリースは最悪です。）
そこに気をつけてください。
【投資】不動産投資は一人で始めるな
最近不動産投資を始めようと準備を進めています。
FXによる運用がメインですが、レバレッジをきかせていても、借り入れはできません。
自分の与信枠を使って投資の幅を広げられるように、不動産投資を検討しました。
これまでも色々みていたのですが、やはり感じたのは一人で始めたらカモにされて終わるということ。
というのは、不動産投資は情報の非対称性が高いからです。
私も医師という、情報の非対称性が高い産業にいるから想像がつきます。
情報の非対称性が高い世界では、情報の上流にいるものが圧倒的に強く、素人はどれだけ情報を取っているように見えてもババをつかまされたり、間違った決定を下してしまいます。
なので、不動産投資を始めるときには大手の不動産業者、それと並行して個人事業などの不動産業者などにお話を聞くことをおすすめします。
複数の情報源を持つことで、妥当かどうかがわかります。
楽待やら健美家、様々なサイトがありますが、あのような市場に載っている時点でかなり手垢がついた物件、つまりお得意様や経験豊富な不動産投資家が見送った物件ということは確実です。掘り出し物はまずありません。
TATERUなどのテック企業が風穴を開けようとしましたがうまくいかずに結局詐欺になってしまったのも、アナログな世界の信用商売だからでしょう。
すごくシンプルですが、信頼できる不動産業者を見つけることが、不動産投資成功の秘訣のように思います。
住宅購入は不動産投資
先日、住宅を買ったとご報告しました。
一つのきっかけは不動産投資を始めようと思ったからです。
不動産投資は、ローンで物件を買い、入居者の家賃でローンを返済しながら、家賃からローン返済額や諸費用を引いた分がキャッシュフローとして得られる、という性質の投資です。
であれば、まずは自分で住む物件を買った方が合理的だと思います。ローンも住宅ローンの方が投資用ローンよりも金利が低いです。
また、自分が住んでいるので空室リスクもありません。
自分が住むのをやめたときに賃貸で貸す、もしくは売却すれば、単なる不動産投資です。
よくある賃貸vs購入論争では、購入がなぜか新築前提だったり、住み替えが想定されていなかったり、色々制約をつけています。私は、購入は不動産投資と互換性がある戦略だと思います。家を買っても住まなくなれば賃貸に出せばいいし、住み替えは自由です。賃貸は単なる賃貸ですが。
しかし、意味不明な新築プレミアムが乗った新築マンションは投資においてもNG物件です。
これは絶対です。この点が、賃貸購入論争で購入が槍玉に挙げられる点です。
住宅購入も単なる不動産投資と考えて、賃貸需要の高い地域、人口が安定している地域を選ぶ、というのを抑えればそんなに大損することにはならないでしょう。
